香港人真係好鍾意「番供」

香港人喜歡置業是眾人皆知，而且在樓價白熱化和按揭利息持續下跌之際，一波物業轉按潮正如火如荼地展開！原來香港人除喜歡置業外，更懂得趁利息低迷拉長按揭還款期！如此精明的資金運用方式，正是我們認為業主喜歡的「番供」！

去年（2021年）全年轉按申請共20,243宗，大增2成，歸功於銀行增加轉按現金回贈等優惠。中原按揭董事總經理王美鳳指出，轉按市道回暖主要由於按息處於超低水平，按揭轉按後利息都不高於1.5%。同時，在競爭競烈下，銀行轉按利息與新造按揭貼近，以上兩項因素均令轉按、加按及重按物業套現的個案明顯增加。

除利息因素外，在政經前景不明朗、美國加息等陰霾未散的情況下，銀行開始逐步調低物業估價，市場預期樓市亦難以像過往火箭式般暴升。目前，香港樓宇成交量明顯縮減，多區錄得蝕讓賣樓個案。我們相信，大部份業主都希望趁物業估價仍在高位時及時套現/轉按，提早享受物業升值的紅利。

事實上，現時不同銀行的轉按回贈仍有1%。以$450萬元的按揭貸款為例，1%回贈已經有$4.5萬，能夠應付近3個月按揭開支。而轉按時只需付出數千元律師費，成本根本微不足道。假如你在數年前置業，樓價迎來不同幅度的升幅，受惠於現時利息更低，轉按即可獲回，即使目前毫無再投資打算，單純進行轉按亦能達到節省利息，優化現金流的效果。

套現之後做乜好？

十多年前，很多業主都會習慣在原物業有升幅後加按，然後再購入下一所物業。所謂「一變二，二變四」的倍大資產便成為了香港人渴求「上車」的終極原因。不過，今時今日套現物業再置業的人越來越少，除因辣招等雜費開支外、壓力測試的要求嚴苛亦成為再置業的絆腳石。而且，即使樓價升幅甚鉅，但租金近乎不變，令一眾業主的物業資產租金回報降至2%或更低，甚至比美國國債的利息回報更低。如今，樓市樂觀情緒大不如前，反而讓新興投資方法「保費融資」成功俘虜一眾業主心，成為「置業」新寵。

什麼是保費融資？

保費融資是一個極簡的投資方式。保險公司近年推出一次性繳款 ("躉繳") 的儲蓄保險 (下稱躉繳保單)，此類保單擁有更高的保證成份。甚至乎，保單在首日的退保價值已經達80%，短中期的回報穩健性可想而知。

由於保險公司一般有極佳的財務信用，加上保單極高的首日退保價值，銀行樂意以超低利息貸款（約2%）協助客戶購買躉繳保單。由於保單價值並無波動，只升不跌（預期升幅一般4-5%），相對物業而言風險小太多，銀行貸款條款列明全期只需還息，本金在未來退保時才一次過清還。假如你借取銀行$500萬買入儲蓄保單，每年還款只需約$10萬，比起傳統樓宇按揭，負擔顯然輕鬆不少。

回報方面，躉繳保單一般提供約4-5%的年度升幅，在銀行貸款的協助下，我們能夠在風險不變的情況下倍大投資金額，從而倍大投資回報。例如：$150萬的自資金額（首期）能夠借取銀行$450萬貸款（按揭），買入一份價值$600萬的躉繳保單。簡單回報計算：假設$600萬保單每年升值4%或（$600萬 x 4%）$24萬，扣除利息開支（$450萬 x 2%）$9萬，每年實際收益（$24萬 - $9萬）將等於$15萬。以投資首期$150萬計，每年回報10%！

甚至乎，在the HAIDER家族辦公室的協助下，我們能夠為你向銀行申請每年提取保單原價值的2%，讓提款對沖利息供款。以上述例子為例，$600萬躉繳保單可提款（$600萬 x 2%）$12萬，足以應付$9萬的利息支出，情況便等於以往你購入物業後租出單位，租金已經足以應付按揭開支一樣，令你䟴䟴腳做業主！

張先生個案分析

保費融資能夠因應不同本金或投資目的而調整，配合不同個案需要。張先生的做法非常有代表性，可讓各業主參考他轉按後的資金安排方案。

張先生在2013年首次置業，目前每月樓宇按揭開支約$5,000，而未償還按揭本金則約$94萬，物業在9年間小幅升值。在最新銀行估價下，可以承造的轉按按揭為312萬，在清繳舊按揭本金$94萬後，仍有（$312萬 - $94萬）$218萬可供套現使用。

張先生一直有投資習慣，尤其鍾情於派息基金。市場主流的派息基金，除年派息達7%以外，基金價格更可獲得潛在升幅。不過，派息基金的優點同樣是缺點，亦即基金價格受市場波動影響（基金近期便因市況波動跌幅近10%）。如此以來，如要張先生全數將物業轉按資金全數投入派息基金，風險好像大了點。於是乎，張先生便與我們聯絡，希望尋求一個較穩健的投資組合，讓其轉按資金可以成功「快高長大」。

經過透徹溝通後，我們為張先生安排了一個包含派息基金及保費融資的投資組合。以下便是張先生的投資安排，$218萬的可供配置資金將分開兩部份分佈於：

• $53萬投資市場一流派息基金；

• $165萬作為保費融資首期，買入價值$660萬躉繳保單。

上述投資組合能夠讓張先生在轉按後仍然保持每個月實際供款為$5,000，與轉按前不變。同時，張先生希望在15年後達到首階段的財務自由。15年後保費融資退保價值已經超過$460萬（可以隨時提取或繼續滾存）。而如屆時派息基金價格毫無變化（$53萬），張先生將持有流動資產總額$513萬（未計所持物業價值及其他投資項目價值）。另外，15年後銀行按揭本金餘額$180萬，可以按當時情況選擇一次過清還或繼續分期償還，讓希望財務自由的張先生向前邁進一大步！

最後，值得一提的是，香港有超過66%業主已經全數供滿其自住物業。單純坐擁一層已供滿的數千呎全海景物業對退休甚或財務自由而言，實在毫無用處。懂得在合適時機，採用識時務的投資方案，才能夠讓生活質素更上一層樓，穩健獲得財務無憂的退休生活！

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