物業投資仍然是必勝皇道嗎？

在亞洲 — 尤其是大中華地區，傳統上，民眾一直覺得置業是每個人的「必然理想」。但在一些中國一線城市（如香港、深圳、上海等），房價近十年以來飆升，令上班族只能把置業歸為「夢想」。而且，現時新盤管理費甚貴，甚至年年加價，幾經辛苦購入物業後，仍然要被發展商長期吸血，你願意嗎？究竟所謂的「上車一族」是夢想成真還是惡夢開始，真的是啞巴吃黃蓮，有苦自己知。

以今天的市場形勢而言，買入物業自住某程度仍然無可口非。但作為投資工具，它的持貨成本實在過高，加上政府不同「辣招」，投資風險甚高。那麼，如今天選擇不置業，或者手上已有物業，手上仍然有閒置多餘資金，希望找到類似物業投資的工具，有沒有其他選擇呢？當然有。

我們嘗試自行開發「類置業」的投資效果，希望能夠在可見將來達到客戶各自的理財目標。除入場門檻更低外，更能發揮超越置業的一些好處（包括按揭還息不還本、更高的複利效應、保證保本等）。以下，我們將比較傳統置業和新世代投資方式的好與壞。

首先，我們應從了解置業實際成本開始。香港現時推出了不同的按揭服務，尤其是特別為首次置業人士而設的，房價在港幣600萬元以下的單位能夠提供九成按揭。以下是透過按揭保險計劃承造按揭的例子：

假設一）首置物業

從以上例子能看到，如你希望購入物業就需比月租物業每月多付港幣$8,987 (每月按揭供款減去每月租金：HK$20,987 – HK$12,000)，每年則需多付港幣$107,844。假設此差額不變，完成30年按揭期後，購入物業讓你的開支多出港幣$3,235,320，實在驚人！雖然說，你多付的錢最終投進屬於自己的物業，好像也沒有虧掉。但別忘了，在1990年代或更早時，因為房價較低，按揭供款甚至比每月租金更低，長期負擔明顯較低。

假設二）置業為投資目的

第一，香港每年租金回報約2-2.5%（上述例子為2.4%）。作為投資者，你非常希望物業能無間斷租出，但舊租約與新租約之間肯定有一段真空期。另外，相信各位業主也遇過各種各樣的租客，在租約期滿後要花上一筆大錢修整物業才能繼續出租。而在整個投資期中，物業逐漸老化也只會為你帶來更多的維修費用。而租金回報還未扣除以上的額外成本及物業地租、差餉、管理費等固定費用。現時，在香港新建的一般屋苑（非豪宅），管理費基本在每呎港幣4元以上，豪宅更高達每呎港幣14元的水平！在很大程度上侵吞了投資者的收租回報。更甚者，管理費並不是長期定額，更是年年加價，按港幣600萬元購入一個大概400呎的單位，每月需付出港幣1,600元的管理費：佔租金回報13%，佔每月按揭供款亦超過7%！

可能你會說：「置業是希望享受長期的樓價升值。」雖然實際成本高昂，但樓價升值應能對沖以上問題吧？

是的，如果物業價值在30年後最少相等於約港幣$755萬元（即全期按揭供款，未包括任何其他雜費/管理費等）或許你便值得在現時付出購入物業。而需要達到這個回本價值，單位所需的價值升幅25%，其實並不高，但你所面臨的風險比很多人想像中還要大得多。包括：置業的位置、未來該區的發展、城市社會/經濟的發展、甚至世界經濟循環等等，多數是你完全不能控制的層面，而這幅度的回報只能達到表面上的回本，是否足夠就因人而異了。

讓我們繼續做進一步的計算：如果你最終並沒有選擇置業，而先承租別人的物業，繼而把每年多出來的金額（按揭供款減物業每月租金：HK$20,987–HK$12,000x12個月=HK$107,844）投進一個有穩定4-5%年回報的儲蓄工具上。供款期同樣以30年為限，總供款額相等於港幣$3,235,320。

30年後，儲蓄工具顯示的未來價值將等於約港幣$728萬元，與你直接投資在物業的預期回報可能差不遠，而且無需扣除任何額外費用！當然，4-5%的回報只不過是在一個保本儲蓄計劃下達到的表現。如果與置業一樣，透過簡單融資，放大本金投進一個穩定回報並同時具有保本功能的儲蓄帳戶，將可達到8%以上的回報，完全拋離上述收益。

請別誤會，我們並不反對置業，但計劃置業的人士/投資者必須明白其中的「真實成本」。我們每付出的一元都損失了投資在其他投資標的的機會。現實的情況是：年輕人普遍首期不多，所需按揭成數偏高，很大機會便墮入上述的「置業陷阱」。

我們都很努力地工作、儲蓄，然後把自己的黃金30年青春和收入全部投進物業中，內心視自己為高人一等的「有房階層」。墮入「置業陷阱」後，就因為需要顧慮到按揭供款，在整段人生黃金期中，誰知道我們放棄了多少個投資、創業的大好機會呢？其實，假如一些地方的物業售價不高，你所需支付的首期款項較低，甚至物業按揭每月供款比月租更便宜的話，置業其實是非常棒的想法（世界上很多地方還有這種機會喔！）。

對於職場新鮮人而言，在你的首期款項不多時，還是有原因能令您願意再存些錢，把握時機購入更優質的物業，避免負擔過重的情況。我們希望帶出的關切是，既然置業是很多人一生中最重要的投資，風險比一般人想像中還大很多，是不是該停下來思考一下：以自己的財務情況，除置業以外，在這個年紀/這個首期金額是否還有更合適的投資機會呢？

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