究竟"To Buy"還是"To Rent"

「如果你租屋，即代表你在替別人償還按揭，你正在讓別人致富。」，相信很多香港人都聽過這句說話。在大中華地區長大的我們，從小就被灌輸「置業就是幸福人生」的概念。但是，真的嗎？

香港政府自2019年宣布放寬按揭保險，並調高按揭成數限制，合資格首次置業人士如果購買符合條件的物業可以承造9成按揭貸款置業。一時之間，政府都成為地產商促銷工具的一部分。部分年輕人便即時希望「趕尾班車」，成為有樓一族。但是，透過高成數按揭置業時，很多人在上車前才發覺按揭供款將比物業租金多出近倍。加上高昂的管理費等雜費，讓人們都有了以下疑問：「作為準首置人士，到底是否該買樓呢？」

我們在《物業投資仍然是必勝皇道嗎？》一文中已提出過部分意見。本文中，我們將分析出更具體的建議，希望為各讀者釐清買樓及租屋的分別，讓你能夠更理智地作出決定。

首先，買樓或租屋的決定完全建基於你處於人生的哪個階段。透過了解你的每月收入以及理財目標後，在進行可能是你一生中最大筆的貸款投資前，最重要的還是了解以下幾點：

「你能負擔房貸嗎？」

如果你經常留意香港樓價趨勢圖，你必定已注意到租金和樓價上升幅度之間的差距，而且知道樓價是多麼的昂貴！在衡量自己是否有能力負擔房貸的時候，我們不應只著重繳付首期的問題，而更應該關注未來長達數十年的房貸供款。若需要使用高成數按揭計劃的話，必然需要購買按揭保險，舉一個$500萬上車盤為例，按揭保險費用便高達$22.5萬！儘管首置人士購買按揭保險後無需壓力測試，但這往往成為一個陷阱。我們建議準買家可以自行進行測試，嘗試計算在不同利息的情況下自己是否仍可如期繳交房貸，以及所佔收入的百分比。假如你發現加息後的按揭月供款佔月收入超過7成或以上，你便應該考慮清楚，因為在一些情況下，你的收入可能很大部份已經被房貸吸收，很大機會成為「樓奴」。至於其他置業人士，即使你有足夠的首期款項，但在未能通過壓力測試的情況下，你的按揭申請還是將被拒絕。

所以，請不要因為9成按揭的出現便輕易作出置業的決定，並避免成為「樓奴」。如果上述的情景是你目前所面對的，那麼請你繼續租屋吧！待你有足夠的資本及更強大的每月現金流後再思考置業的決定！

「租屋比買樓便宜嗎？」

以香港為例，樓價非常昂貴。因此，每月房貸還款額也很高。如果你所在的城市也有類似情況，也許先租後買會更好（原因在上文經已說明）。而且，香港和其他主要城市一樣，租金受市民負擔水平所限，在樓價大升的市況下，租金回報已遠遠落後。

上圖為香港物業租金長期回報走勢，在2003年或之前的租金回報平均可接近6%，現時卻只有2厘左右。因此，我們看到以下轉變：

作為業主，你所收到的租金將比你的按揭供款還少，言下之意你還需要額外用自己的金錢負擔按揭，我們稱之為「負現金流」現象。在很多大城市當中，住宅物業都處於「負現金流」狀態。我們嘗試以一個$600萬物業計算，每月按揭還款額約為$2.1萬，即使我們將物業出租（假如業主使用首置計劃借高成數買入物業，物業只限自住用途，並不能出租。），大概也只能獲得每月$1.2萬的租金收入，房貸還是要業主額外負擔。因此，業主們一般相信物業價格升幅能夠彌補租金回報不足的缺點，而這又是另一課題了。

事實上，在近年購入單位的業主，其實都正以每月負現金流的情況將單位租給你；作為租客的你，便可趁機省下這筆錢，以用在其他地方，例如創業等潛在回報更大的投資。

「你還在賺錢和學習的階段嗎？」

也許你才剛畢業五年，也許你才剛創業成為老闆，在人生路上還有很多不確定性。甚至乎，你仍在尋找方向，而你根本不知道自己未來將在什麼地方落地生根。如果你正面對以上幾種情境，我們非常建議你延遲置業的決定。

尤其在全球化的年代，未來的你很可能在其他城市找到屬於你的機遇。當你仍然在探索自己的未來，你需要的是保持充足的資金流動性和靈活性。如果你是千禧一代，與其在目前的人生階段將錢通通用作首期，倒不如將資金投資在自己身上以求獲得更豐厚的回報。如果你是創業家，那麼你更了解將資金投資在你業務裡的重要性，讓你無後顧之憂地發展業務。隨著你的生意成長，你的資產必定能夠跑贏樓市升幅，並不需要擔心「尾班車」已開走。

「你的經濟狀況穩定了嗎？」

如果你與伴侶都有良好的事業發展，你們已經有一份穩定的工作及可觀的收入，並且有能力在你喜愛的地方置業，甚至在置業後還有充裕的餘款，那麼便置業吧！

這個決定代表你開始組織家庭了，你需要一個地方讓你看著孩子長大。另外，當你開始擁有屬於自己的房屋時，你將花盡心思將其佈置成為你們一家的小天地。這樣的舉動在精神層面上能夠給予你非凡的好處，甚至能夠更好地提升你的工作效率及事業發展。

這項物業對於你來說將是你最溫柔的避風港，但並不等於它必定是一項優秀的投資，它只是你的家。不過，即使你的財務狀況良好，我們仍不建議你花超過30%資產投資在你的家上。正因為你的物業只是你的家，無論樓價高低你都不會將物業售出，你懂得應該把資金投放在其他更有效、更靈活的投資上。

「你是一個還未開始投資的成功企業家嗎？」

如果你是一個成功的企業家卻從未開始在企業之外的投資，你可以選擇置業！為什麼？因為我們都很清楚你作為企業家的個性。

你絕對希望將所有資金都投進自己的事業裡！每個企業家都是現代的探險家，當你認為時機對的時候，你必然奮不顧身、孤注一擲。於你而言，你的物業投資是你的強制儲蓄計劃，即使萬一你的生意經歷波折，你將不會一無所有，物業成為你的最後的安全網。而且，你將注意到一旦你還不起房貸，你很快便會流落街頭。而在絕大多數情況下，作為企業家，你將絞盡腦汁去面對，去賺錢，那很好。

投資物業從來都不是一項容易的決定。從它的長期性質以及龐大的金額上而言更是如此。但是，我們可以從自身出發，透過了解自己對於以上5條問題的答案，便能有效的作出最有益於自己的決定。難道這不是投資的最終目的嗎？

有興趣的朋友可以瀏覽在部落格上的不同文章，如果您對以上仍然存有疑問，或者需要更多相關意見，歡迎聯絡我，我非常榮幸的能與讀者們交流及解開您們的疑問。

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