你的家便已是一隻會生金蛋的雞！

如果你已置業，但仍在償還按揭的階段，希望進行其他投資，但每月按揭供款開支不低，亦沒有太多流動資金可以投入，以下提出的方案可能解決你的困局！又或者，根據2016年中期人口統計顯示：全港自住物業的家庭當中，約66%已供滿按揭；其餘仍在供樓的家庭，最新數據顯示他們實際的供款額只佔月收入的35%。過去樓市節節上升，其實並未令自住物業家庭實際享受樓價升幅。

無論您屬於以上哪一群，以下提供的三項情境，利用物業生出一隻金母雞，讓自住物業的業主實際得益。

情境一

駱先生於2008年購入市值$250萬元物業，承造按揭$175萬元，分25年還，每月供款$7,851，按揭在2020年尚欠本金約$105萬元。駱先生決定從物業套現$200萬元，新按揭額$305萬元，分30年還，利息2.5%，新按揭供款每月$12,051。為什麼駱先生要這麼做呢？

如果將套現資金$200萬元投進一個高息儲蓄帳戶，將會有什麼樣的結果呢？以下，我們將取用一個儲蓄帳戶來演示實際效果以供參考。

我們選擇的工具必須為保證成分高，提取靈活性大，派息相對較高及穩定。現在，假設我們從第2年（第13個月）起，在儲蓄帳戶每年提取港幣$75,000（每月$6,250）。我們將駱先生的新按揭供款減去儲蓄帳戶提款（$12,051 - $6,250），實際每月供款$5,801，比原有供款還節省$2,050！

同時，考慮到駱先生的舊按揭將在13年後到期。按照以上的計劃，在駱先生提款12年後，儲蓄帳戶餘額$224萬元，按揭本金則尚欠$200萬元。我們為駱先生作以下總結：

駱先生把$200萬元投入儲蓄帳戶後，首年仍需額外供款$50,400。而在第二年提款的情況下，每年俾舊按揭節省$24,600，12年合共節省$295,200。駱先生還可利用儲蓄帳戶結餘把尚欠的銀行本金全數還清，帳戶還剩約$24萬元，在駱先生的情境中，這13年裡合共賺取約$53萬元。

各位現在應已初步了解如何運用按揭及儲蓄帳戶的息差達到：按揭供款減少、與舊按揭同一年完成計劃，以及讓實際回報超過10倍！當然，我們將建議客戶在套現資金時，先保留$50,400作第一年的額外供款之用，餘下的採用以上操作，這樣更達到無本生利！

情境二

我們繼續變化駱先生的情境。今次我們目標讓新舊按揭的實際供款維持原狀（$7,851），反正駱先生能夠應付按揭供款。我們繼續從第2年（第13個月）起在儲蓄帳戶提款，不過調整為每年提款$50,400（每月$4,200），將駱先生的新按揭供款減去儲蓄帳戶提款基金（$12,051 - $4,200），等於實際每月供款不變（$7,851）。

我們繼續以第13年還清按揭貸款為目標。按照以上計劃，駱先生連續提款12年，儲蓄帳戶結餘尚有約$270萬元，同時駱先生尚欠本金約港幣$200萬元，如此我們便可以為駱先生作一下總結：

再一次證明懂得使用按揭及儲蓄帳戶的利息差距可以達到：按揭供款不變、繼續在同年完成按揭以及實際回報超過13.8倍！還是那句話，我們建議客戶先將第一年的額外供款留起$50,400，餘下的採用以上操作，這樣就達到無本生利了！

情境三

如果駱先生早在2003年或之前買下物業，現時物業很有可能已供滿。駱先生更有實力將物業變為搖錢樹，直接把自己退休生活費用都一併處理掉！

假設駱先生現年50歲，這次我們將套現金額提高至$300萬元，並把所有資金全部投進高息儲蓄帳戶。由第2年開始，每年提取$144,000（即每月$12,000），完全可以用儲蓄帳戶內的資金滿足每月按揭供款。如是者，在15年後，駱先生65歲，此刻他尚欠銀行本金約$177萬元，同時儲蓄帳戶餘額尚有$285萬元！我們為駱先生再一次總結：

請注意，以上總結另外計算了若駱先生在計劃運行第10年希望結束儲蓄帳戶並離場，實際利潤已達3.4倍；而按照原訂的15年安排，利潤則擴大至7.5倍！類似安排能夠協助畢生花光積蓄在樓按的人，在退休前利用自住物業創造充額退休金，延長資金鏈並減輕退休負擔！家長們更可利用以上安排儘早為子女成立置業基金，真正贏在起跑線！

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